Emlak Vergisi Hesaplama 2026
2026 emlak vergisi hesaplama: konut, işyeri, arsa ve arazi oranları, büyükşehir farkı, 2026 artış sınırı, muafiyet şartları ve ödeme tarihleri.
Emlak vergisi hesaplayıcı 2026
2026 emlak vergisi oranları
| Taşınmaz | Normal | Büyükşehir |
|---|---|---|
| Konut (mesken) | binde 1 | binde 2 |
| İşyeri ve diğer binalar | binde 2 | binde 4 |
| Arsa | binde 3 | binde 6 |
| Arazi (tarla vb.) | binde 1 | binde 2 |
Oranlar 2026'da değişmedi. Büyükşehir oranı, büyükşehir belediye sınırları ve mücavir alanlarında uygulanır.
Konut emlak vergisi örnekleri
| Emlak vergisi değeri | Yıllık (normal) | Yıllık (büyükşehir) |
|---|---|---|
| 1.000.000 TL | 1.000 TL | 2.000 TL |
| 2.000.000 TL | 2.000 TL | 4.000 TL |
| 3.000.000 TL | 3.000 TL | 6.000 TL |
| 5.000.000 TL | 5.000 TL | 10.000 TL |
| 10.000.000 TL | 10.000 TL | 20.000 TL |
2026 neden farklı? Yeniden takdir ve artış sınırı
Arsa ve arazi metrekare birim değerleri dört yılda bir yeniden belirlenir ve 2026 bu yıllardan biridir. Değerlerin birkaç kat artmasıyla vergilerin aşırı yükselmemesi için 7566 sayılı Kanunla bir sınır getirildi: 2026 vergi değeri, 2025 vergi değerinin 3 katını geçemez.
Örnek: 2025'te vergi değeri 900.000 TL olan bir konutun yeni takdirle hesaplanan değeri 6.000.000 TL çıksa bile vergi 2.700.000 TL üzerinden alınır. 2027–2029 yıllarında değer, her yıl yeniden değerleme oranı kadar artırılır.
Bu sınırı belediye uygular; hesaplayıcıya belediyenin bildirdiği 2026 değerini girmeniz yeterlidir.
Emlak vergisinden kimler muaf?
Aşağıdakiler, Türkiye'deki tek konutları için emlak vergisi ödemez (oran sıfır):
- Hiç geliri olmadığını belgeleyenler,
- Tek geliri sosyal güvenlik kurumundan aldığı aylık olanlar (emekliler),
- Engelliler, gaziler, şehitlerin dul ve yetimleri.
Şartlar: Türkiye genelinde tek konut sahibi olmak ve konutun brüt 200 m²'yi geçmemesi. Hisseli konutta hisse oranında uygulanır; yazlık gibi dinlenme amaçlı konutlar kapsam dışıdır. Muafiyet için belediyeye başvurmak gerekir.
Emlak vergisi ne zaman ödenir?
İki eşit taksitte: birinci taksit Mart–Mayıs, ikinci taksit Kasım ayında. 2026 için son günler 1 Haziran 2026 ve 30 Kasım 2026. Ödeme taşınmazın bulunduğu belediyeye yapılır: belediye veznesi, e-belediye, e-Devlet veya anlaşmalı bankalar.
Değerli konut vergisi
Bina vergi değeri 17.711.000 TL'yi aşan konutlar için ayrıca değerli konut vergisi ödenir; bu vergi belediyeye değil, Gelir İdaresi'ne beyan edilir. Haddi aşan kısım için oran binde 3'ten başlar, 26.567.000 TL üzerinde binde 6, 35.425.000 TL üzerinde binde 10 olur.
Sık sorulan sorular
Ev satılırsa o yılın emlak vergisini kim öder?
Satış yılının emlak vergisinin tamamı satıcıya aittir; alıcı ertesi yıldan itibaren mükellef olur. Taraflar aralarında farklı paylaşabilir ama belediyeye karşı sorumlu satıcıdır.
Emlak vergisi değeri ile tapu harcı ilişkisi nedir?
Tapu harcı satış bedeli üzerinden alınır, ancak bu bedel emlak vergisi değerinden düşük beyan edilemez. Yani emlak vergisi değeri tapu harcının alt sınırıdır.
Emlak vergisi ne zaman güncellenir?
Oranlar kanunla belirlenir. Vergi değeri dört yılda bir yeniden takdir edilir; aradaki yıllarda yeniden değerleme oranıyla artırılır. Bu sayfa her Ocak güncellenir.
Tapu harcı hesaplama →·Damga vergisi hesaplama →
Kaynak: 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu · Emlak V. Tebliği 89 (2026 sınırı) · Tebliğ 88 (değerli konut)